土地活用とは?
「土地を持っているから資産は大丈夫」 そんなふうにお考えではありませんか。ただ土地を所有しているだけだと毎年固定資産税・都市計画税を 払っていかなければならず、所有しているだけでは利益は生まれません。将来相続されるような時でも、ただ所有しているだけですと相続税等によって大切な資産を手離すことも 考えられます。 所有の土地の立地や大きさ・ニーズ等に合わせて有効に活用し収益をあげることを「土地活用」と言います 活用法は、アパート・マンション経営やテナント企業の誘致など多様ですが、 条件さえ合えば充分な利益を生み出すことが可能なのです。 現在ご自分の所有地で活用をされていなければ、ご検討されてはいかがでしょう?
土地を「持つ」こと自体に意味はない
従来は、土地は保有しているだけで意味がありました。確実な値上がりが見込め、将来的に多額の現金収入をもたらす可能性が高かったからです。しかし、「土地神話」は崩壊し、土地の資産性も大きく下がりました。最近になって、一部地域では「地価の下げ止まり」が見られるようにはなりましたが、多くの地域では依然として値下がり圧力は残っています。保有していても値段が下がり続ける可能性がある一方で、土地を持っていることで発生する「負担」はいろいろあります。固定資産税や都市計画税が毎年かかりますし、さらには将来の相続税も心配しなければなりません。土地は持っているだけでは価値がありません。「資産」として有効に活用してこそ生きてくるものです。
3つの視点を総合的に捉える
土地は活用しないと生きてきません。 そのためには、以下の視点で土地を評価し、活用法を検討する必要があります。
1:「収益性」の視点
その土地から、毎年挙がってくる「収益」を重視します。
固定資産税などの「コスト」をどれだけ上回るか、ということはもちろん、金利や経済情勢の変化に強い、安定したリターンが得られるかどうかも重要な要素になります。
2:「活用可能性」の視点
現在得られている収益も重要ですが、「潜在的にどのぐらいの収益力があるか」という視点も欠かせません。「利用形態を変えれば相当な収益が得られるのではないか」と思われる物件も少なくありません。「今空いている土地や収益が少ない土地を使って活用しよう」という考え方になりがちですが、それでは最適な解決策につながらないケースもありえます。
3:「相続対策」の視点
財産の中に占める土地の割合が大きい方の場合、将来、相続が発生した際に問題が発生するおそれがあります。多額の相続税を納税したり、遺産分割で現金を渡したりと、まとまった現金を捻出する必要が生じます。また、遺産分割協議そのものが難航し、兄弟間の関係悪化ということにも備えなければなりません。資金の捻出には、土地の売却で対応することになりますが、売却が円滑に進まない可能性もあります。事前の対策で、「税額を抑える」「現金を用意しておく」「分割がしやすいようにする」といったことをしておくのがいいでしょう。
土地活用で後悔しないために
「収益性」「活用可能性」「相続対策」の3つの視点に沿った、最適な土地活用プランを策定するためには、不動産会社や税理士など専門家に相談しながら、所有資産全体を見渡し、検討を行う必要があります。「収益性」や「活用可能性」を分析するためには、すべての土地に関する状況を把握しなければなりません。また「相続対策」を考える際には、「相続税がいくらぐらいかかるか」を把握しておく必要があります。そのためには土地以外の財産(金融資産や借入金)についての情報が必要です。したがって、「3つの視点に沿ったプランニング」は、すべての土地に関する詳細な情報と、土地以外の財産に関する情報を用いて、広い視野で検討することになります。広い視野に立つことで、「真の課題」「今やるべきこと」が明らかになります。土地相続税対策の基礎知識を節税・納税・分割の3つの視点を中心に説明致します。
多額の現金支出が発生する可能性
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相続対策の3つの柱
1.節税
相続税の計算における価格(相続税評価額)は、利用形態によって変わってきますので、人為的に引き下げることも可能です。例えばマンションを建てることで、評価額はおよそ2割下がります。
2.納税資金の確保
相続税の納税は現金で一括して行うのが原則ですので、多額の現金が必要になります。しかも「10ヵ月以内」の申告期限がありますので、早い段階で現金を用意しなければなりません。多くの場合、土地の売却で対応しますが、思ったほど価格がつかない、申告期限までに買い手が見つからない、といったこともありえます。納税資金をあらかじめ用意しておくというのも、重要な対策となります。
3.遺産分割の円滑化
親がせっかく残してくれた財産をめぐり、兄弟間の関係が悪化するのは非常に不幸なことです。遺産分割協議がまとまらない場合、土地を「共有」するケースが見られますが、将来、売却等を行う際、全員の合意が必要になり、トラブルのもとになりかねません。あらかじめ「分割しやすい形にする」といった対策も必要になることがあります。
間違いやすい注意点
二次相続にも注意
配偶者が遺産を相続した場合、相続額が1億6千万円までであれば配偶者に相続税はかかりません。仮に1億6千万円を超えても、法定相続分(全財産の半分)までであればやはり税金はかかりません。したがって、配偶者の相続分を大きくした方が、全体での相続税額も少なくなります。しかし、配偶者の相続分が大きいということは、配偶者が亡くなったときの相続税額も大きくなるということです。配偶者が亡くなったときの相続を「二次相続」と言いますが、二次相続まで考慮して遺産分割するのが賢明な方法と言えます。
活用が成功しないと意味がない
活用がうまくいって、収益が順調にあがるようになると、資金が蓄積されていきます。ただし蓄積された資金も相続財産になります。したがって、相続税額は活用前より増えることもあります。そのため、「収益性が高いと相続対策としての意味がない」「相続発生時に借入がたくさん残っているほ
うがいい」というような論調が見受けられます。しかし、収益性が低い物件を残された家族はどうなるのでしょうか。借入をして建物を建てたような場合、その返済に家族が苦労することになります。これでは、「国に払うお金(相続税)が減った代わりに民間(銀行)に払うお金ができてしまった」だけで、全く意味がありません。活用が成功した場合、相続税額は増えても「納税資金の確保」が達成され、その後もご家族の安定収入につながる「優良資産」として機能します。相続対策とは言っても、税額を減らす(増やさない)ことにとらわれてはいけません。
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